老舊電梯應(yīng)如何更換？過程中有哪些難點？成功換梯的訣竅是什么？走訪廣州各區(qū)的多個小區(qū)和有關(guān)各方，也許能帶來一些啟發(fā)。

“很多人只要談到掏錢就不干了”

現(xiàn)實需求巨大，各級政府鼓勵、推動，那么，廣州各區(qū)的樓盤在電梯更新一事上做得怎樣呢？換梯不易，籌集資金成為第一大難題。

“我們小區(qū)因為電梯故障報了好多次警了?！毖虺腔▓@小區(qū)位于廣州市天河區(qū)，已有20多年歷史。該小區(qū)物業(yè)管理委員會主任湯先生了解到，從2018年開始，該小區(qū)頻繁發(fā)生“電梯驚魂”事件。該小區(qū)建成時所裝電梯是從其他樓盤拆下來的二手電梯，如今維修起來極為困難，電梯更新迫在眉睫。從2021年開始，物委會著手進行換梯事宜，不料從一開始就遇到了籌資難。

湯先生介紹，羊城花園共有4棟樓需要換梯，每棟要換兩臺電梯，所有電梯均采取全款購買的方式更換，所需資金共計200多萬元。換梯資金由80%左右的維修資金+20%左右的業(yè)主集資而來，每戶分?jǐn)偨痤~根據(jù)樓層和房屋面積而定，10樓以上每戶分?jǐn)倲?shù)千元不等，10樓以下只需前期墊資，維修資金下發(fā)后基本可覆蓋墊資部分。

“很多人只要談到掏錢就不干了?！睖壬f，在換梯過程中，有幾個月物委會成員幾乎每天泡在各家各戶做工作，“有幾戶就是不肯給錢（墊資），沒有辦法，最后我們把籌資的細(xì)節(jié)發(fā)在群里，讓不愿給錢的人承受壓力”。另外，物委會還委托與這部分業(yè)主關(guān)系好的人去做工作。經(jīng)歷兩三年“白天在單位上班，晚上為小區(qū)奔波”的不懈努力，2023年5月，羊城花園的新電梯終于投入使用。

談及籌資之難，湯先生感慨地說，當(dāng)時甚至連物委會的幾名成員都打退堂鼓了，以至于湯先生還要請他們吃飯，給他們做思想工作。

羊城花園畢竟還有維修資金可用，如果單靠向業(yè)主籌資，就更難了。據(jù)了解到，老舊電梯換新的費用在每臺20萬至40萬元不等，分?jǐn)偟矫恳粦羰遣恍〉臄?shù)目。而據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金的繳存比例，一般為當(dāng)年建筑工程每平方米造價的5%至8%，顯然不足以支撐十多年、20年以后較大規(guī)模的維修改造。再者，需要更換電梯的小區(qū)通常建成時間早，有些甚至未曾設(shè)立維修資金。

近期，多地政府通過補貼等形式為部分小區(qū)更新電梯減輕負(fù)擔(dān)。比如深圳，《推進住宅小區(qū)老舊電梯更新改造大修辦法》（征求意見稿）第二十三條提到，將對符合標(biāo)準(zhǔn)的老舊電梯每臺給予不少于更新費用50%的資金補助，原則上最高不超過20萬元。這些利好消息，讓廣州市的電梯用戶看到了希望。

不過，了解到，《廣州市推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新實施方案》中并沒有具體說明對電梯更新是否有補貼。對此，有專家建議參考舊樓加裝電梯的補貼政策，對電梯更新也給予資助。

“齊心協(xié)力更換電梯”何其難？

伴隨著籌資難的另一大難題則是業(yè)主意見不一。

位于廣州市荔灣區(qū)的樂怡居小區(qū)建成于2000年，A5棟共有3臺電梯，其中C梯經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門檢測已經(jīng)損壞，被暫停使用；A梯、B梯也經(jīng)常故障停擺。一位年長的業(yè)主表示，曾經(jīng)三次被困在電梯中，“我住31樓，電梯停運了以后，爬過兩次樓梯”。維保公司表示，剩下的兩臺電梯還剩3個月的壽命，更換電梯迫在眉睫。但業(yè)主們卻在集資全款購買電梯和付費使用電梯兩個方案之間產(chǎn)生了分歧，甚至有業(yè)主因此阻撓施工，發(fā)生當(dāng)面沖突。此外，低樓層住戶拒絕承擔(dān)電梯更新費用、出租率高通知難度大等問題同樣棘手。

今年3月初，位于廣州市番禺區(qū)的鴻成花園物業(yè)公司在公告中表示自3月12日開始為更換電梯集資。走訪發(fā)現(xiàn)，費用與樓層、房屋面積呈正相關(guān)，價格主要集中在每戶2500元至3500元之間。此外，公告中還提到換梯的計劃和順序，“工程分兩期進行，第一期每棟樓先更換一部電梯，新梯正常投入使用后進行第二期工程，每部電梯集資金額達到每部總資金的80%啟動更換”。4月底，經(jīng)過一個多月的收集，5棟更新電梯的樓棟共有709戶繳費，繳費率約69.5%，沒有達到80%的目標(biāo)。對此，小區(qū)物業(yè)呼吁業(yè)主們“齊心協(xié)力，共建鴻成‘偉業(yè)’”。

沒有機構(gòu)去推動 電梯更新難成功

小區(qū)在電梯更新中遇到的第三個難題是缺乏推動的主體。

遠(yuǎn)洋明苑小區(qū)就在羊城花園旁邊，是本世紀(jì)初入伙的樓盤。2022年3月，遠(yuǎn)洋明苑的業(yè)主們開始嘗試更新電梯。開始時，業(yè)主們躊躇滿志，物業(yè)公司也積極配合。一名業(yè)主介紹，當(dāng)時的計劃是“三分之二業(yè)主同意即可以啟動更換，業(yè)主簽名同意更換的比例達到90%以上，即可與安裝公司簽合同（物業(yè)公司代表業(yè)主簽合同）。剩下的由物業(yè)公司墊資，后期再收繳”。但是，這個計劃沒有實現(xiàn)。

“因為各電梯使用的業(yè)主自己投票，沒有達到啟動更換所需的比例（即原計劃的90%以上）；另外就是沒有一個組織機構(gòu)去推動，所以沒有成功?！薄皳Q梯派”業(yè)主廖先生如是說。

遠(yuǎn)洋明苑業(yè)委會的一名成員則表示：“如果由業(yè)委會牽頭做此事（更換電梯），進行類似掃樓動員等工作，相信會克服很多困難?！?/span>

對于住宅小區(qū)老舊電梯更新遇到的種種困難，廣州市政協(xié)委員陳以怡建議，在整個老舊電梯更新過程中，應(yīng)理順社區(qū)（居委會）、物業(yè)、業(yè)委會等之間的職責(zé)關(guān)系；出臺評估報廢標(biāo)準(zhǔn)，制訂更換指引細(xì)則；簡化維修資金提取和使用手續(xù)流程，使維修資金能及時到位，彌補老舊小區(qū)維修資金不足、另行收費時間長等問題；在費用方面，聯(lián)合電梯企業(yè)，參照舊樓加裝電梯的補貼政策，建議對2008年以前建成并投入使用的住宅電梯更新進行補貼。此外，應(yīng)面向居民進行科普，使其了解老舊電梯的安全隱患，增加配合度。

[建議]

資深物業(yè)經(jīng)理：小型樓盤如維修資金不夠就需要“湊份子”

趙先生是從業(yè)近二十年的資深物業(yè)經(jīng)理，他說，對于一些大型小區(qū)來說，其維修資金足夠支付第一次換電梯的資金。但是，很多老舊小區(qū)，尤其是單體樓小區(qū)，維修資金就不夠了。“這時，最佳方案是維修資金出一部分，業(yè)主們分?jǐn)傄徊糠帧薄?/span>

趙先生建議：第一，由各樓層推出幾名業(yè)主成立“換電梯委員會”，專門管理資金、發(fā)通知、動員其他業(yè)主等各項事務(wù)，這對于推進電梯更新的進程能起到非常重要的作用。第二，對于電梯更新的費用分?jǐn)倖栴}，除由住宅專項維修資金支付的費用外，其余更換、維護和養(yǎng)護費用由業(yè)主參照《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》第八條規(guī)定的比例分?jǐn)偅阂缘谌龑訛閰?shù)1，從第四層開始每增加一個樓層增加0.1個系數(shù)，即第四層1.1，第五層1.2，第六層1.3，以此類推，同一樓層各戶的出資比例可以按照業(yè)主專有部分占該層建筑面積的比例確定。至于電梯的電費分?jǐn)?，可以加裝智能刷卡系統(tǒng)，住戶刷卡乘坐電梯，再根據(jù)刷卡次數(shù)的多少分?jǐn)傠娰M。

律師：換梯需“雙三分之二表決，其中雙四分之三同意”

廣東銀德律師事務(wù)所律師黃桂芬詳細(xì)解釋了幾個有關(guān)舊換新梯的法律事項：第一，電梯換新需要業(yè)主“雙三分之二表決，其中雙四分之三同意”；第二，維修資金的使用條件也有特殊規(guī)定，據(jù)住建部、財政部所發(fā)通知，發(fā)生電梯故障等緊急情況時，可以不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二表決，其中雙四分之三同意”，直接申請使用維修資金；第三，建議立法部門、行政部門盡快落實電梯更換經(jīng)濟補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和尺度，減輕居民負(fù)擔(dān)。來源：新快報

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